La confiance, parfois, a l’allure d’un château de cartes : il suffit d’un vent mauvais, et tout s’écroule. Sur les messageries des investisseurs, les messages fusent : « Jusqu’où les parts de ma SCPI peuvent-elles chuter ? » L’inquiétude gronde. Il y a peu, la pierre-papier incarnait la prudence tranquille du patrimoine français. Aujourd’hui, l’ombre d’une baisse de prix plane, et les certitudes vacillent.
Espoir de stabilité, promesse de revenus réguliers : ces piliers se fissurent. Qui sera le dernier à rester debout lorsque la musique s’arrêtera, au matin de 2025 ? Les réponses ne se trouvent plus dans les prospectus rassurants, mais dans la réalité rugueuse des portefeuilles SCPI, où chaque ligne peut désormais basculer.
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Plan de l'article
SCPI en 2025 : un marché sous pression face aux incertitudes immobilières
Le marché des SCPI traverse une zone de turbulences. Des forces contraires s’affrontent : inflation tenace, taux d’intérêt élevés orchestrés par la banque centrale européenne, et une crise immobilière qui ne desserre pas son étreinte, ni en France ni ailleurs en Europe. Désormais, la valeur des parts épouse au plus près les soubresauts du marché immobilier. Les SCPI, sous l’œil vigilant de l’AMF, encaissent la dépréciation de leurs actifs. Les rapports d’expertise immobilière se succèdent, et à chaque publication, la même rengaine : un cran de moins sur les prix des immeubles.
La banque centrale européenne ne lâche pas prise sur sa politique monétaire stricte, et les conséquences se lisent sur les valorisations des biens, surtout dans le tertiaire. Les sociétés de gestion multiplient les arbitrages : certains immeubles sont liquidés à marche forcée, d’autres peinent à attirer un acheteur, et la valeur de reconstitution recule. Même la transparence imposée par le régulateur n’apaise plus les épargnants, qui voient les notifications de baisse de prix tomber comme des alertes incendie.
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- La crise immobilière frappe toutes les classes d’actifs : bureaux, commerces, résidentiel, nul n’est épargné.
- Les sociétés de gestion sont contraintes de réévaluer leurs portefeuilles à la lumière des expertises 2024, sous la pression de l’AMF qui surveille la cohérence des prix de souscription.
Les investisseurs avertis décortiquent chaque communiqué, chaque mouvement de la BCE. La moindre variation sur le front des taux ou de l’inflation se répercute rapidement sur la valorisation des parts. La prudence n’est plus une posture, c’est une nécessité.
Pourquoi certaines parts pourraient-elles baisser cette année ?
La mécanique est implacable. Le prix des parts de SCPI est encadré par une règle réglementaire limpide : il doit rester dans une bande de +/-10% autour de la valeur de reconstitution, elle-même recalculée chaque année après expertise. Si les actifs perdent en valeur, sous la pression du marché ou d’une baisse des loyers, les sociétés de gestion doivent réajuster le prix des parts, main dans la main avec l’AMF.
Certaines SCPI sont particulièrement vulnérables à ces ajustements, la faute à plusieurs phénomènes :
- La baisse des valeurs immobilières, surtout dans les bureaux et commerces, pèse sur la valeur de reconstitution.
- La hausse des taux d’intérêt détourne une partie des investisseurs, qui arbitrent vers d’autres placements.
- La distribution stable de dividendes peut masquer un temps la dépréciation des parts, mais le rattrapage réglementaire finit toujours par s’imposer.
Un effet étonnant mérite d’être pointé : quand le prix de part baisse mais que le dividende ne fléchit pas, le taux de distribution grimpe mécaniquement. De quoi séduire certains amateurs de rendement — à condition de ne pas oublier que, derrière le chiffre flatteur, la valeur du capital s’érode.
Impossible aujourd’hui pour les sociétés de gestion de travestir la réalité. Elles affichent clairement valeurs d’expertise, valeur de reconstitution, décisions sur le prix de souscription. La prochaine vague de corrections n’attend qu’une nouvelle secousse sur le marché immobilier.
Les SCPI les plus exposées à une revalorisation à la baisse
La tempête ne frappe pas au hasard. Elle cible en premier lieu les SCPI historiques et les mastodontes du secteur, très engagés sur les bureaux et commerces, deux segments bousculés par la crise et la montée du télétravail. Les annonces de révision sont parfois vertigineuses.
| SCPI | Société de gestion | Prix avant | Prix après | Baisse | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Primopierre | Praemia REIM | 208 € | 115 € | -44,7 % | 21/01/2025 |
| Génépierre | Amundi | 270 € | 180 € | -33,3 % | 31/03/2025 |
| Edissimmo | Amundi | 237 € | 172 € | -27,4 % | 31/03/2025 |
| Rivoli Avenir Patrimoine | Amundi | 306 € | 228 € | -25,5 % | 31/03/2025 |
| LF Europimmo | La Française | 945 € | 725 € | -23,3 % | 01/02/2025 |
Les SCPI centrées sur les bureaux et commerces, très présentes dans les portefeuilles des particuliers, paient l’essentiel de la facture. Cette vague de baisse n’a rien d’un caprice : elle matérialise l’ajustement au marché réel, où la valeur des immeubles chute, les arbitrages se multiplient et les loyers sont sous pression.
- Les SCPI spécialisées dans la santé, la logistique ou le résidentiel montrent une résistance supérieure, mais nul ne peut prétendre être à l’abri si la crise s’éternise.
- La rapidité des baisses, observée dès les premiers mois de 2025, traduit un ajustement brutal, dicté autant par la réglementation que par la baisse de la demande.
La vigilance est de mise sur les poids lourds du marché — Amundi, Praemia REIM, La Française — qui affichent des décotes spectaculaires, parfois plus de 20 %. Les SCPI plus récentes, aux stratégies diversifiées ou européennes, semblent pour l’instant échapper à la spirale, mais la prudence reste de rigueur : rien n’indique que la vague s’arrêtera là.
Comment anticiper et réagir face à une baisse du prix des parts ?
Quand le marché gronde, l’investisseur averti affine ses armes. Les SCPI demeurent des placements de long terme, généralement recommandés sur une durée de huit à dix ans. Insérer des parts dans un contrat d’assurance vie ou un plan d’épargne retraite (PER) permet d’en atténuer le choc, grâce à une fiscalité allégée et une gestion plus souple.
La diversification est la boussole du moment. Mieux vaut ne pas tout miser sur un unique véhicule ou un seul secteur. Combinez différentes stratégies (rendement, résidentiel, Europe) et répartissez les risques. Certaines SCPI font preuve d’une solidité supérieure :
- Epsilon 360 (Epsicap REIM) : taux de distribution dépassant 6 % en 2023, avec une forte présence régionale et orientation small caps.
- Epargne Pierre (Atland Voisin) : plus de 5 milliards d’euros de capitalisation, rendement stable, bureaux en régions majoritaires.
- Cristal Life (Inter Gestion) : taux de distribution de 6,02 % en 2023, diversification eurozone et secteurs alternatifs.
Quand la situation se tend, il faut réagir : faites appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour réajuster vos positions, scrutez le taux d’occupation financier et les arbitrages opérés par les sociétés de gestion. Gardez un œil sur la liquidité : la file d’attente pour les retraits peut s’allonger, rendant les sorties plus délicates. L’essentiel est de veiller à une allocation cohérente avec votre profil de risque et vos objectifs.
Une correction ponctuelle du prix d’une part ne condamne pas l’intérêt de la pierre papier sur le long terme. À condition de garder la tête froide et d’intégrer tous les paramètres : rendement, valorisation, stratégie de gestion, dynamique locative. La vigilance reste la meilleure alliée dans cette partie d’échecs où, parfois, il faut savoir patienter avant de rejouer.
